Ainda que determinada empresa tenha como especialidade operar com setores específicos, como o de condomínios prediais, estes particularmente não podem ser contraparte no contrato de uma Empresa Simples de Crédito (ESC).

Ora, segundo o doutrinador Caio Mario da Silva Pereira, ter-se-á condomínio “quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes”

Assim, o condomínio predial é uma massa de responsabilidades e direitos, não possuindo objeto social ou mesmo faturamento: é mera divisão de despesas e receitas.

O condomínio de imóveis, também chamado de edilício, igualmente não se enquadra nas condições do art. 44 do Código Civil, que é claro ao dispor quem são pessoas jurídicas de direito privado – associações, sociedades, fundações, organizações religiosas, partidos políticos e empresas individuais de responsabilidade limitada.

Assim, o condomínio não é uma empresa, embora ele possa contrair obrigações (trabalhistas, por exemplo) e adquirir direitos.
A confusão reside no fato de o condomínio regularmente constituído possuir Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ). Isso é necessário para que ele tenha relacionamento com Receita Federal, INSS, FGTS e demais órgãos públicos, mas, repito, não o transforma numa empresa.

Interessante que o mesmo fenômeno ocorre com os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), que também estão organizados sob a forma de condomínio.

Nesta linha de raciocínio, não podemos operar com condomínio pela limitação da Lei Complementar nº 167/2019:

Art. 1º  – A Empresa Simples de Crédito (ESC), de âmbito municipal ou distrital, com atuação exclusivamente no Município de sua sede e em Municípios limítrofes, ou, quando for o caso, no Distrito Federal e em Municípios limítrofes, destina-se à realização de operações de empréstimo, de financiamento e de desconto de títulos de crédito, exclusivamente com recursos próprios, tendo como contrapartes microempreendedores individuais, microempresas e empresas de pequeno porte, nos termos da Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006 (Lei do Simples Nacional).

Por fim, e mais importante de tudo, a LC nº 167/2019 considera crime operar com contraparte que não esteja enquadrada nos termos acima, pelo que devemos sempre ficar alertas com relação às limitações da ESC.